不动产权属证书登记非真正权利人的认定

　　【案情】

　　2004年6月16日，王某同张某达成购房协议，购买张某所有的登记于赵某名下的房屋一套，并向张某支付了购房总价款97 000元，张某将该房屋交付王某居住使用。因涉案房屋系张某顶赵某之名购买的单位集资房，购房款虽由张某缴纳，但涉案房屋房产权属登记在赵某名下。当年因产权过户受限，故双方当时未做变更登记，如今限制条件消失，王某多次催促张某及赵某协助其办理产权过户手续，但张某和赵某迟迟不予配合。2013年7月，王某将张某、赵某诉至法院，请求判令张某及赵某限期履行协助其办理产权过户登记手续的法定义务。赵某认可其未购买房屋，但依据不动产权属证书的记载，否认涉案购房合同的效力，拒绝过户。

　　【分歧】

　　本案审理过程中，针对争议焦点王某购买该房屋时的产权归属问题及购房合同的效力有两种不同观点：

　　第一种观点认为，根据物权法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案中不动产登记在第三人名下，因此，第三人赵某系该房产唯一合法的所有权人，张某与王某所签署的购房合同应属无效。

　　第二种观点认为，根据物权法规定，不动产权属证书是不动产登记簿的外在表现形式，在一定条件下并不具有代表不动产物权的功能，在异议方提出异议并提出反证足以推翻权属证书上记载的内容时，法院应当直接根据反证认定争议财产的物权归属。故张某是实际的权利人，张某与王某签署的合同有效，赵某应当协助王某办理产权变更手续。

　　【评析】

　　笔者同意第二种观点，理由如下：

　　首先，从不动产权属证书的功能分析。在绝大多数情况下，不动产权属证书是证明权利人享有该不动产物权的唯一依据，只有不动产权属证书上记载的权利人才是真正的权利人。但是，在极为特殊的少数情况下，不动产权属证书上记载的权利人却不是真正的权利人，现实生活中，因为各种原因存在房屋真正的所有权人没有登记在房屋所有权证上的情况，本案就是一起典型的事例。张某顶用赵某的购房名额，购买单位集资房，支付价款并居住，房产证也由张某保管，但是房产证登记的却是赵某的名字。因此，本案的处理，不能只看房屋所有权证记载的内容，应当依据相关证据证明的事实综合认定。

　　其次，从不动产权属证书的属性分析。不动产权属证书是不动产权利人证明自己享有权利及权利状况的凭证，在一定条件下其本身并不具有代表不动产物权的功能。《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。权属证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。如果主张权利案件当事人一方有充分证据证明房屋所有权证上记载的权利人不是真正的权利人，自己才是真正的权利人，那么就应当否定不动产权属证书记载的权利人之权利，而支持提供证据一方当事人的请求。本案中，依据相关证据证实，涉案房屋实际系由张某出资参与单位集资建房取得，赵某亦认可其并未出资，而且张某顶替赵某名义买房，系经过单位同意并由两人一同到单位办理的相关手续，故应当认定张某系该房屋的所有权人，赵某不是该房屋的所有权人。

　　第三，从合同法的诚实信用原则分析。《合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在合同履行过程中，双方当事人不仅要全面的，实际的履行已经在合同中明确约定的己方义务，对于那些在合同中虽然未作约定，但是根据诚实信用原则，要求当事人应尽的协作义务，当事人也应该自觉地，善意地履行。本案中，虽房屋权属证书登记在赵某名下，但实际所有权人系张某，张某将涉案房屋出卖给王某系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，故张某与赵某有协助将涉案房屋过户登记至王某名下的义务。